‏שבת ‏14 ‏דצמבר ‏2019
הים התיכון
 
המישלמה
 
מפת יפו
 
פורטל יפו  עסקים ביפו  דראפט פרוייקט נס לגויים
דראפט פרוייקט נס לגויים
דראפט פרוייקט נס לגויים, כפי שהוצג בפני הוועדה המקומית
 מאת: מערכת הפורטל
‏יום רביעי ‏07 ‏נובמבר ‏2012.
דראפט פרוייקט נס לגויים
דראפט פרוייקט נס לגויים
שתף |
 
מס' החלטה
התוכן
07/11/2012
12-0027ב' - 4
תא/4100 - שכונת נוה עופר (נס לגויים)
דיון בהפקדה
מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המחוזית
 
מיקום:
צפון: רח' בן צבי
דרום: רח' נס לגויים
מזרח:גרינבוים 
מערב: שלבים/היינריך היינה
 
גושים וחלקות בתכנית:
מספר גוש
סוג גוש
חלק/כל הגוש
מספרי חלקות בשלמותן
מספרי חלקות
בחלקן
6992
מוסדר
חלק מהגוש
57
15-16
7054
מוסדר
חלק מהגוש
1-21
 
7055
מוסדר
חלק מהגוש
54, 57
28, 30-31, 41
 
שטח התכנית: 205.00 דונם
 
צוות התכנון: רוזנפלד ארנס אדריכלים בע"מ – עורך התכנית ואדריכל הפיתוח
                        דני פוכס, דגש הנדסה – תכנון תנועה
                        אסתי כהן – דנוס כהן שמאים
                        ברכת קלימשטיין – חושן ניהול פרויקטים
                        מחלקת תכנון יפו והדרום, אגף תכנון העיר
יזם: ועדה מקומית תל-אביב יפו ומינהל מקרקעי ישראל
 
בעלות: ממ"י, עת"א-יפו ופרטיים
 
מצב השטח בפועל:
המתחם נמצא בחלק הצפון מערבי של נווה עופר, ומהווה השלמה של השכונה הקיימת מדרום וממזרח. חלקו תפוס ע"י בתי מלאכה שונים, מגורים, בתי אוכל תחנת תדלוק, ביה"ס אורט ומבנה לדיור מוגן.
כ-89 דונם פנויים מכל מבנה או חפץ.
בסביבת הפרויקט מקודמות מספר תכניות בשלבים כאלה ואחרים:
ממערב : שכונת מגורים, מכבי יפו, שנמצאת בשלבי תכנון וכן מתחם איזנברג – מתחם לתעסוקה
מצפון : שכונות מגורים מתחם בזק ומתחם מעצ
ממזרח : מתחם הגדנע בו שווקו לאחרונה חלק מהקרקעות וכרגע מוגשים היתרי בניה
מצפון מזרח : פארק החורשות שנמצא בביצוע
 
השלמת התכנון במתחם זה תאפשר את מימוש הרצף העירוני.
 
מדיניות קיימת:
לאור כוונת ממ"י לצאת לשיווק הקרקע ולאור הרצון להתחיל בתכנון מחודש למתחם הוחלט במשותף עם עיריית תל אביב  יפו וממ"י להתחיל במהלך של תכנון מחדש.
בהתאם לכך בישיבתה מספר 10-0005ב' מיום 03/03/2010 (החלטה מספר 7) דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה  בעקרונות התכנון ואישרה תדריך תכנון למתחם, כדלהלן :
 
" מתווה התכנון המוצע בהתבסס על חלופת תעסוקה בתכנית המתאר:
יצירת אזור לתעסוקה מע"רית לאורך ציר שלבים ופיתוח מגורים איכותיים מ-2 צידי הציר.
·         שימושים שיותרו באזור התעסוקה: שימושים עסקיים, פיננסיים, תעשיות עתירות ידע, מוסדות תרבות, מוסדות ציבור, מוקדים אזרחיים.
·         באזור המגורים יותרו: מגורים מגוונים ושטחים פתוחים ושטחים למבני ציבור.
·         הגדלת זכויות בניה לתעסוקה: בהיקף בין 300%-450% לשטחים עיקריים בכפוף לבדיקות התכנות ותמריצי יישום.
·         הגדלת הזכויות לתעסוקה תאפשר: פינויים קריטיים ומיתון היקפי בניה ליצירת מגורים איכותיים.
·         המרקם הבנוי המוצע: לאורך רחוב שלבים- כולל בניה מגדלית. מתחם המגורים הפנימי- בבניה עירונית מירקמית בבינוי רציף של מבנים  בני  7 קומות בממוצע.
 
 
לאור החלטות הועדה המקומית בתכנית המתאר, בדגש על אופיו של רח' שלבים, עודכן התכנון כך ששטחי התעסוקה ירוכזו בצומת הדרכים בן צבי ושלבים כמוקד תעסוקתי ולאורך רח' שלבים יפותח רח' למגורים ומבני ציבור.
כמו כן, לאור הימצאותם של עצים ותיקים ברחוב בן צבי הציע אדר' התכנית לשלב את העצים הקיימים בתכנון ולייצר באמצעותם שדרה חדשה מצפון למתחם שתהווה שדרת כניסה לעיר (מזרח-מערב), כך שתחום התכנית התרחב במעט צפונה.
 
מצב תכנוני קיים:
תב"ע תקפה : 2523 ב.מ. 14 " מתחם נס לגויים" ,  מאושרת משנת  1993.
יעוד קיים: מגורים, תעסוקה, מסחר, מלונאות ושטחים ציבוריים
זכויות בניה:
מגורים: 886 יח"ד
בתכנית 2523 מרבית הבניה המוצעת בתחום התכנית במבנים בני  2-4 קומות, למעט רצועת המגרשים לאורך דרך בן  צבי בהם מוצעת בתכנית התקפה בניה במבנים בני 7 קומות.
התכנית התקפה אינה קובעת מנגנון פינויים אלא מתנה הוצאת היתרי בניה בהריסת הבנינים.
 
התכנית נדונה בפורום תכנון בראשות מה"ע בתאריך 9.9.12 ובו ברך מה"ע על התכנון האיכותי והמושכל תוך ניצול ההזדמנות לתכנון שכונה חדשה וייחודית במרחב שכונת נווה עופר ויצירת עוגן התעסוקה על רחוב שלבים.
 
מצב תכנוני מוצע:
התכנון המוצע מבוסס על העקרונות שאושרו בתכנית המתאר
מטרת התכנית :
פיתוח השכונה החדשה בדרום תל-אביב יפו, כהמשך של שכונת נווה עופר הותיקה, תוך יצירת מנגנון מושכל לפינוי הבניה הקיימת ופיתוח המרחב הציבורי במתחם.
קביעת שימושים מעורבים לאורך הרחובות שלבים ובן צבי, כדי לייצר רחובות עירוניים עם פעילות מסחרית.
הקמת מוקד תעסוקתי חדש בקרן הרחובות שלבים ובן צבי.
יצירת מגורים איכותיים בתמהיל מגוון.
 
נתונים כמותיים :
יח"ד:
צפיפות: 40 יח"ד לדונם נטו
שטח ממוצע ליח"ד: 100 מ"ר עיקרי
סה"כ יח"ד: כ- 1500 יח"ד
 
נתונים נפחיים:
מספר קומות: מ: 6 עד: 40
תכסית: בהתאם לשימושים
קווי בניין: בהתאם לשימושים, קוי בניין 0 לרחוב
 
תחבורה, תנועה, תשתיות:
התכנית מציעה שדרה חדשה לאורך רח' בן-צבי, ללא שינוי בנפחי התנועה. פיתוח רח' שלבים בהתאם להחלטת הועדה המקומית בתכנית המתאר. בתוך השכונה מערכת המתבססת על רשת כבישים (גריד).
חנייה תת קרקעית במגרשים ואורכית ברחובות.
 
עיצוב ומרחב ציבורי:
שלד השכונה בנוי משדרה מרכזית המקשרת בין רח' גרינבוים לאזור המכללה, שנמצאת ממערב. בשדרה זו ימוקמו מבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים בשילוב עם מגורים.
הבינוי למגורים ומסחר מבוסס על תכנון "בלוק פתוח" בגובה של 6-12 קומות.
תעסוקה/מלונאות מרוכזים ב-3 מגדלים בני כ-40 קומות בצומת הרחובות בן-צבי ושלבים.
התכנית תקבע תנאים להכנת תכנית בינוי מפורטת, כתנאי להוצאת היתרי בניה.
 
שימור:
התכנית התקפה קובעת 2 מבנים בדרום המתחם לשימור.
בתכנון המוצע כלולים 2 מבנים אלו ובנוסף, תקבע התכנית הוראות לסקר שימור הכולל גם צמחיה כתנאי להוצאת היתרי בניה.
 
משימות פיתוח בסביבת הפרוייקט:
התכנית מציעה להתחיל בפיתוח הדרכים והשטחים הציבוריים לצורך מיתוג, ולהמשיך בפיתוח בהתאם להתקדמות הבניה באיזור.
 
סקר נכסי : לאחרונה הושלם סקר נכסי ע"י חב' עמידר. סקר זה אינו שלם מאחר ולא ניתן היה למפות באופן מפורט את הבנוי.
 
מנגנון תמריצים חיוביים ושליליים:
התכנית קובעת מנגנון להתאידות הזכויות במקרה של אי מימוש תוך זמן קצוב.
מנגד, מציעה התכנית תמריץ חיובי בצורת תוספת מ"ר/יח"ד במקרה של בניה בו זמנית.
 
 
שלביות :  מובא להלן מנגנון שלביות עקרוני וראשוני.
 
התכנית מציעה שלבי פיתוח כדלהלן:
 
שלב א'             בניית תשתיות עירוניות הכוללות את פיתוח שדרות בן צבי, מערכת הרחובות הראשיים הפנים שכונתיים, ופיתוח חלק מהפארק הראשי ומבני הציבור של השכונה החדשה.
שלב זה מתאפשר על פי התכנית המוצעת ללא צורך בפינויים כלל, וימתג את איכות השכונה העתידה להיבנות.
זהו שלב קריטי למינוף ולייצור תהליך הדברות לקראת הפינויים העתידיים.
שלב ב'              בניית השכונה על פי המתחמים  F, E, D, C, B, A.  בכל מתחם לבנייה קיים שטח פנוי לבנייה זמינה ומיידית, וחלק לפינוי. כל מתחם עומד כלכלית בפני עצמו על פי הנתונים השמאיים.
כל מתחם ייבנה כמקשה אחת. בניה חדשה, פינוי, השלמת בניית המתחם. לתכנית מצורפת טבלת המתחמים.
מתחם A מיועד כמתחם ראשון לביצוע על מנת להקל על היזם הזוכה במכרז, שכן באזור זה 262 יחידות דיור לבניה מיידית ועוד 173 יחידות דיור המיועדות לבניה בעבור פינוי מינימאלי.
שלב ג'              בניה במתחם B מומלצת כשלב הבא בבינוי שכן היא משלימה את המערכת הציבורית המרכזית של השכונה.
שלב ד'              מתחמים , E, D, C  יהיו לפי סדר העדיפויות הזמין של היזם הזוכה. שלב E מועדף לביצוע על פי התכנית.
                        מתחם F, תחנת הדלק פז מהווה מתחם פרטי אשר יכול להיבנות בלוח זמנים עצמאי.
מבני ציבור        בנית חצי מיחידות הדיור לשכונה תהווה נקודה בה כל מוסדות הציבור העירוניים ייבנו.
 
 
תרשים המציג את חלוקת המתחם למתחמי בינוי לפי השלבים שמופיעים בטבלה להלן
 
 
 
מגרש
תא
מתחם
זכויות בניה מעל הקרקע
סה"כ יח"ד
התפלגות שטחי בנייה
שטח
עיקרי
שירות
סה"כ זכויות בניה מעל הקרקע -למגרש
למגורים לפי 100 מ"ר ליח"ד
למסחר,
משרדים
ומבני ציבור
 
%
מ"ר
%
מ"ר
%
מ"ר
1
4,096
A
380%
15,565
20%
819
400%
16,384
131
13100
3284
2
4,096
380%
15,565
20%
819
400%
16,384
131
13100
3284
3
5,410
380%
20,558
20%
1,082
400%
21,640
173
17300
4340
3A
1,270
375%
4,763
25%
1,191
400%
5,080
__
__
5080
סה"כ A
14,872
 
 
56,450
 
3,911
 
59,488
435
43,500
15,988
4
3,813
B
380%
14,489
20%
763
400%
15,252
122
12200
3052
5
3,726
380%
14,159
20%
745
400%
14,904
119
11900
3004
6
3,472
150%
5,208
 
0
 
0
__
__
__
סה"כ B
11,011
 
 
33,856
 
1,508
 
30,156
241
24,100
6,056
7
3,050
C
380%
11,590
20%
610
400%
12,200
98
9800
2400
8
1,971
380%
7,490
20%
394
400%
7,884
63
6300
1584
9
3,841
380%
14,596
20%
768
400%
15,364
123
12300
3064
10
3,523
380%
13,387
20%
705
400%
14,092
113
11300
2792
11
2,800
380%
10,640
20%
560
400%
11,200
90
9000
2200
סה"כ C
37,207
 
 
57,703
 
3,037
 
60,740
487
48,700
12,040
12
4,761
D
380%
18,092
20%
952
400%
19,044
152
15200
3844
13
3,305
380%
12,559
20%
661
400%
13,220
106
10600
2620
14
2,450
375%
9,188
25%
2,297
400%
9,800
__
__
9800
סה"כ D
10,516
 
 
39,838
 
3,910
 
42,064
258
25,800
16,264
15
3,481
E
380%
13,228
20%
696
400%
13,924
111
11100
2824
16
13,281
700%
92,967
30%
27,890
730%
96,951
__
__
96951
סה"כ E
16,762
 
 
106,195
 
28,586
 
110,875
111
11,100
99,775
17
6,197
F
375%
23,239
25%
5,810
400%
24,788
__
__
24788
סה"כ F
6,197
 
 
23,239
 
5,810
 
24,788
 
 
24,788
סה"כ תכנית
85,554
 
 
283,425
 
45,254
 
297,955
1,532
153,200
174,911
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות יפו)
 
 
ממליצים בפני הועדה לאשר פרסום הכנת תכנית לפי סעיף 77.
ממליצים להעביר את התכנית לדיון בועדה המחוזית לצורך הפקדה, בתנאים הבאים :
  1. השלמת מנגנון השלביות וההתניות במהודק עם חוות הדעת השמאית לענין הסקר הנכסי ולענין הקדמת הפיתוח של המרחב הציבורי, בד בבד עם התקדמות התכנון.
  2. השלמת מסמכי התכנית כולל נספחי בינוי, תנועה (בה"ת במידת הצורך), תשתיות וכדו'
  3. תאום פרטי המכרז לשיווק של ממ"י עם צוות התכנון.
 
 
החלטה זו תהיה בטלה תוך 7 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק.


תגיות:   נדל"ן ביפו   מתחם נס לגויים   פיתוח יפו  

תגובות  לכתבה זו 0 תגובות  
תגובה לכתבה
שלחו כתבה
הדפסת כתבה
החברה מס' 1 לשיווק מגרשים ונכסים מורכבים
לקהל קוראינו - קטגורית המכרזים עברה כתובת
    
כתבה תמונה             
כתבו לנו |  תקנון האתר |  פרסמו אצלנו |  מפת אתר |  קישורים |  כתבים מובילים |