‏שבת ‏24 ‏אוקטובר ‏2020
הים התיכון
 
המישלמה
 
מפת יפו
 
פורטל יפו  עסקים ביפו  זוכה יחיד ביהודה הימית
זוכה יחיד ביהודה הימית
שני המגרשים ביהודה הימית זכו להתעניינות רבה ובסופה התברר כי חברה אחת זכתה בשני המגרשים.
 מאת: אריה שפר
‏יום חמישי ‏24 ‏דצמבר ‏2009. צילומים: פורטל יפו
המגרש ברחוב יהודה הימית
המגרש ברחוב יהודה הימית
שתף |
חברת עמידר פרסמה מכרז פומבי לקבלת הצעות, לרכישת זכויות בעלות בשני מגרשים ברחוב יהודה הימית 25 ו- 27, יפו.
להלן הפרסום:
 
מס' מכרז
גוש / חלקה וכתובת
פרטי הנכס המוצע
עמ/722/2009
 
7023/26
רח' יהודה ימית מס' 25,
ת"א-יפו
מוצעות זכויות בעלות בחלקה בשלמות בשטח של 520  מ"ר.
נמכרת כל יתרת זכויות הבניה בחלקה.
 
 
מס' מכרז
גוש / חלקה וכתובת
פרטי הנכס המוצע
עמ/721/2009
 
7023/25
רח' יהודה ימית מס' 27,
ת"א-יפו.
מוצעות זכויות בעלות בחלקה בשלמות בשטח של 520  מ"ר.
נמכרת כל יתרת זכויות הבניה בחלקה.
 
מיקום המגרשים ברח' יהודה הימית
מיקום המגרשים ברח' יהודה הימית
שני המכרזים פורסמו ללא מחיר מינימום.
 
המגרשים שימשו עד לעת האחרונה את מינהל הרכב הממשלתי, ובפועל אוחסנו בהם רכבים שהוצעו למכירה בהליכי מכרז.
רחוב יהודה הימית עובר שדרוג משמעותי ביותר לאחרונה.
כל התשתיות מוחלפות בו, והוא ישופץ במסגרת תכנית "שער לנמל" מטעם עיריית תל אביב.
בצמוד למגרשים אלו, מצד מזרח – מבנה חדש ואיכותי בן ארבע קומות, המאוכלס כולו בידי בעלים ושוכרים.
בצמוד ממערב – מבנה נטוש אשר נרכש בזמנו במכרז ומתוכנן להפוך מבנה מגורים מחודש.
לשני המגרשים גישה נוחה ביותר לעבודה ובהמשך – לחנית הדיירים, מרחוב יהודה הימית.
 
שתי ההנחות התגלו כנכונות.

בשוק נשמעות טענות כי המחיר ליח"ד גבוה מדי.
אם נחשב עלויות בניה של עד 6,000 ש"ח למ"ר, נגיע לעלות של כ- 1.2 מליון ש"ח כולל מע"מ, לדירה בת 110 מ"ר, עם חניה ומעלית.
מחיר דירה זהה ברחוב יהודה הימית כיום לא נופל מ- 1.5 מליון ש"ח, מה שמותיר ליזמים רווח פוטנציאלי של 25% על ההשקעה. 
לשני המגרשים הוגשו 15-17 הצעות כ"א.
3-4 הצעות עד לסכום של 3 מליון ₪ למגרש,
6-7 הצעות בין 3 מליון ל- 4 מליון ₪ למגרש,
3-5 הצעות בין 4 מליון ל- 5 מליון ₪ למגרש,
הצעה אחת בכל מגרש בין 5.25 מליון ל- 5.47 מליון ₪
ושתי ההצעות הזוכות הזהות, בסך 6.087 מליון ₪ כל אחת, שתיהן ע"י חברת  א.ש. אחים כהן בע"מ.

מכך עולה שהחברה קנתה שני מגרשים בשטח משותף של 1,040 מ"ר בסכום כולל של מעט יותר מ- 14 מליון ₪, כולל מע"מ.
אין ספק כי החברה תבקש איחוד חלקות לצורך הקמת פרויקט גדול אחד על שני המגרשים יחדיו.

מיקום המגרשים ברח' יהודה הימית
מיקום המגרשים ברח' יהודה הימית
תב"ע 2570 מגדירה את המגרש בתחום מגורים ד'.
ניתן יהיה לבנות כדלקמן:
230% משטח המגרש  - שטחי שרות תת קרקעיים.
230% משטח המגרש שטחים עיקריים על קרקעיים.
55%   משטח המגרש שטי שרות על קרקעיים.
תכסית המבנה: 80% משטח המגרש לכל היותר.
שטח מינימלי ממוצע ליח"ד: 110 מ"ר.

בחישוב מהיר, מדובר על עד שלוש קומות חניה תת קרקעיות ומעליהן ארבע קומות מלאות ובניה על הגג עד לחמישים אחוז משטחו, בשטח על קרקעי של 2,964 מ"ר סה"כ - עיקרי + שרות.
מספר דירות ללא הקלות: 27 יח"ד.
מובן שניתן לבנות יותר דירות, ע"י הגדלת חלק מהדירות - בעיקר פנטהאוזים, ובניית מספר גדול יותר של יח"ד קטנות.

מחיר ממוצע של קרקע ליח"ד: כ- 520,000 ש"ח.
בשוק נשמעות טענות כי המחיר ליח"ד גבוה מדי.
הזוכים זכו במכרז בפער סביר ביותר של פחות מ- 10% מההצעה הבאה אחריהם, במכרז שזכה להתעניינות גבוהה, ואשר החשיבות לזכיה בשני המגרשים יחדיו, חשובה בו מאד.
ההצלחה במכרז הושגה בזכות מחיר מוצע גבוה אך עדיין הגיוני ושולי רווח נמוכים יחסית, תוך הסתמכות (כפי הנראה) על עליית ערך עתידית, בין השאר.
אם נחשב עלויות בניה של עד 6,000 ש"ח למ"ר, נגיע לעלות של כ- 1.2 מליון ש"ח כולל מע"מ, לדירה בת 110 מ"ר, עם חניה ומעלית. 
מחיר דירה זהה ברחוב יהודה הימית כיום לא נופל מ- 1.5 מליון ש"ח, מה שמותיר ליזמים רווח פוטנציאלי של 25% על ההשקעה.
אם נוסיף למשוואה את העליה הצפויה ביפו בכלל וברחוב יהודה הימית, אשר נמצא בהליכי שיפוץ - בפרט, נמסוך פנימה עוד כמה תרגילים להשבחת הנכס - דירות גן, מרפסות יפות, פטיו משותף לדיירים והקלות, כנהוג ביפו, נראה כי היזמים לא צפויים להפסיד בעסקה והזמן עד לתחילת השיווק ישחק לידיהם.

עם זאת, אין ספק כי שוב הועלה רף המחיר לקרקע ליח"ד במיקום זה, ביפו.
הזוכים זכו במכרז בפער סביר ביותר של פחות מ- 10% מההצעה הבאה אחריהם, במכרז שזכה  להתעניינות גבוהה, ואשר החשיבות לזכיה בשני המגרשים יחדיו, חשובה בו מאד.
ההצלחה במכרז הושגה בזכות מחיר מוצע גבוה אך עדיין הגיוני ושולי רווח נמוכים יחסית, תוך הסתמכות (כפי הנראה) על עליית ערך עתידית, בין השאר.

בהצלחה ליזמים.

הכותב הוא הבעלים של משרד נדל"ן הים התיכון

תגיות:   מכרזי נדלן ביפו   נדלן ביפו  

תגובות  לכתבה זו 0 תגובות  
תגובה לכתבה
שלחו כתבה
הדפסת כתבה
לקהל קוראינו - קטגורית המכרזים עברה כתובת
המגרש ברחוב יפת 133
העתירה המנהלית שגרמה להקפאת המכרז ברחוב יפת 133 נמחקה, צו הביניים בוטל והתנאים השתנו, אך הלקוחות הצביעו ברגליים
    
כתבה תמונה             
כתבו לנו |  תקנון האתר |  פרסמו אצלנו |  מפת אתר |  קישורים |  כתבים מובילים |