‏יום שני ‏08 ‏מרץ ‏2021
הים התיכון
 
המישלמה
 
מפת יפו
 
פורטל יפו  עסקים ביפו  כמה שווה הבית?
כמה שווה הבית?
כולם אוהבים לדמיין שהבית שלהם שווה המון. אחרי הכל, לרובינו מדובר בנכס היקר ביותר שבבעלותינו. אך כמה הוא שווה באמת?
 מאת: אריה שפר
‏יום ראשון ‏15 ‏פברואר ‏2004.
בית יפואי עם הרבה מעלות
בית יפואי עם הרבה מעלות
שתף |
כל בעל בית נוטה להעריך את שווי הנכס שלו כלפי מעלה, הן עקב קשר סנטימנטלי שהתפתח עם השנים, והן מתוך משאלת לב.
כאשר אני מתבקש להעריך נכס, אני מוצא את עצמי לעיתים מול מבט לא מאמין, נפגע ממש, ומנסה, כמיטב יכולתי, לתת את הערכתי על שווי הנכס בעדינות לבעליו.

מהם הפרמטרים העיקריים המשפיעים על ערך נכסים בכלל וביפו בפרט?

העבירו דירה מרחוב הצדף, או השחף, מאה מטרים בלבד לתוך רחוב יהודה הימית. כל יפואי יבין מיד את פער המחיר בין שתי דירות זהות במיקום שונה.
מיקום: אימרה ידועה בנדל"ן שואלת: מהם שלושת ה- "מ"  בנדל"ן? והתשובה חד משמעית – מיקום, מיקום, מיקום! אין אף פרמטר חשוב מהמיקום. קחו דירה ספציפית, וטיילו איתה בדמיונכם ברחבי העיר. גרף המחיר ינוע בחדות עם כל מעבר בין אזור לאזור. הפרשי המחיר לאותה דירה בדיוק, באותה עיר ממש רק באזור אחר, יגיעו למאות אחוזים.
ביפו – על אחת כמה וכמה. בעוד שבתל אביב רבתי צריך להתרחק לא מעט כדי לקבל השפעה ניכרת על ערך נכס זהה, הרי ביפו מספיקה תזוזה של 50 עד 100 מטרים בלבד כדי לשנות את המחיר באופן דרמטי ממש.
העבירו דירה מרחוב הצדף, או השחף, מאה מטרים בלבד לתוך רחוב יהודה הימית. כל יפואי יבין מיד את פער המחיר בין שתי דירות זהות במיקום שונה. יש לזכור תמיד – דירה טובה, מצוינת אפילו -  במיקום נחות – ערכה מוגבל.

נוף
: נקודה זו חשובה במיוחד ביפו, בה מחפשים הקונים ערך מוסף, מעבר לדיור גרידא. דירה או בית עם נוף לים גורמים לעליה ניכרת בביקוש ובמחיר הנכס. נוף ים פנורמי הוא המבוקש ביותר כנ"ל – נוף לכיוון יפו העתיקה או תל אביב וקו החוף. הקונים ירצו לדעת הנוף כי לא יופרע בעתיד ע"י בניה חדשה, בינם ובין הים. לשוכרים ,לעומת זאת, חשוב המצב הנוכחי ובטווח הקרוב בלבד. נוף משובח עשוי אף להכפיל את מחיר הנכס!

סגנון
: גם סגנון הדירה חשוב יותר ביפו מאשר בשאר העיר. רוב הבאים מחוץ ליפו לגור בה מחפשים את הסגנון הייחודי לעיר – תקרות גבוהות, רצפה מצויירת, קשתות, חלונות מעוצבים, חללים גדולים וכו`. דירות ישנות ששופצו בסגנון מודרני – אין כואב מזה. על רצפת השטיח הודבקה רצפת קרמיקה אנמית, חלונות העץ עם הזכוכית בצבעונית נבעטו לטובת אלומיניום שימושי, והתקרה הונמכה מאד כדי להקל על החימום בחורף. נכס שכזה מאבד מערכו באופן משמעותי ומשול בעיניי לסוסה אצילה אשר נרתמה לעבדות מחפירה בהמון.

הביקוש לבתים מעניינים לשיפוץ עצמי קיים כל הזמן וההיצע נמוך מאד. אולי לכן שואלים אותנו כל יום כמעט לקוחות אם יש לנו, ממש במקרה, בית ערבי ישן, מול הים, לא חשוב באיזה מצב, העיקר שלא יעלה יותר ממאתיים אלף דולר.
מצב הנכס: להבדיל מתל אביב ומקומות אחרים, מבנה מעניין במיקום טוב ועם נוף, לא יאבד כמעט מערכו עקב מצב פיזי מוזנח. כל זמן שמדובר בנכס ייחודי, הרי שברוב המקרים, שיפוץ מלא יפגע דווקא ברווחי המוכר. כלומר - מחיר הנכס המשופץ, בניכוי עלות ההשקעה בשיפוץ, יהיה נמוך מהמחיר ההתחלתי שניתן היה לקבל בעבור הנכס הלא משופץ. הביקוש לבתים מעניינים לשיפוץ עצמי קיים כל הזמן וההיצע נמוך מאד. אולי לכן שואלים אותנו כל יום כמעט לקוחות אם יש לנו, ממש במקרה, בית ערבי ישן, מול הים, לא חשוב באיזה מצב, העיקר שלא יעלה יותר ממאתיים אלף דולר.
אז זהו – שלא רק שאין לנו, קרוב לודאי שגם לא יהיה.

חצר ומרפסת
: התוספות הנדרשות ביותר, הן לקניה והן לשכירות, הן חצר ומרפסת. הביקוש להצמדה חיצונית כלשהי לנכס, תחת כיפת השמיים, הולך וגדל כל הזמן. מרפסת רחבת ידיים או חצר נעימה טובים להרגשת החופש, נעימים לילדים, חיוניים לחיות המחמד ולמען האמת – גם לחלק גדול מבני האדם.

תוספות
: מעלית ביפו מהווה שיקול משני, ביחס לתל אביב. אלא אם מדובר בקומה גבוהה במיוחד או נכס יוקרתי בכמה קומות, אין דרישה רבה למעלית. חניה, לעומת זאת, מהווה תוספת חיונית ביפו, במיוחד בנכסים יוקרתיים. להבדיל מתל אביב, מוכת החניה, היפואים מבקשים להחנות את רכבם במקום בטוח מפריצה ונזק, האופייניים ליפו בעת האחרונה.
בריכה, סאונה, ג`קוזי, לובי עם שומר, חדר כושר וכו` אינם חלק מהדרישות במגורים רגילים אלא בפרוייקטים מיוחדים בלבד.

לסיכום
: כפי שמוטב להיות צעיר, עשיר ובריא מאשר זקן, עני וחולה, כך עדיף בית פרטי בשכונה טובה, עם סגנון ייחודי ליפו וכל המאפיינים משובבי העין והנפש, מרפסת גדולה, חצר וחניה נעולה.
יש רק לקוות שהמגורים בנכס שכזה לא יגרמו לבעליו להסתגר בבועה ולשכוח את יפו התוססת, הצבעונית והרב גוונית שמסביבו.
 
*אריה שפר הוא בעליה של סוכנות נדל"ן הים התיכון מיפו

תגיות:   יפו   נדל"ן   שווי בתים   הערכת נכסים  

תגובות  לכתבה זו 0 תגובות  
תגובה לכתבה
שלחו כתבה
הדפסת כתבה
החברה מס' 1 לשיווק מגרשים ונכסים מורכבים
לקהל קוראינו - קטגורית המכרזים עברה כתובת
    
כתבה תמונה             
כתבו לנו |  תקנון האתר |  פרסמו אצלנו |  מפת אתר |  קישורים |  כתבים מובילים |