|
כולם רוצים לקנות בזול, למכור ביוקר, ולא לשלם מס על הרווח.
התסריט האופטימלי הוא כדלקמן:
שלב א`: למצוא נכס מעניין, שאיש לא הבחין בפוטנציאל שלו, ממוכר לחוץ המוכן למכור במחיר הפסד.
שלב ב`: להשקיע סכום זעום, ודרך השקעה זו לחשוף את הפוטנציאל הבלתי ממומש של הנכס ולהעלות את ערכו באופן משמעותי.
שלב ג`: להשכיר את הנכס במחיר גבוה, וללא שום בעיות.
| סיכוי טוב מאד כי העליות הכלליות בשוק הן האחראיות העיקריות לעסקאות מוצלחות אלו, ולאו דווקא מוח נדל"ני מתוחכם או תכנית עסקית נבונה. |
: להציע את הנכס למכירה, לחלק מספרים לקונים המצטופפים בתור, ולמכור את הנכס תוך זמן קצר ברווח ניכר.
שלב ה`: להציג את הדירה לרשויות כדירת מגורים הזכאית לפטור ממס, ולקבל את הפטור במלואו.
שלב ו`: בחזרה לשלב א`, עם הרבה יותר כסף.
לרוב, כאשר אנשים מספרים לי בגאווה כיצד הצליחו בעבר: קנו בזול, שיפצו/חילקו/השכירו ואז מכרו בשלושים אחוז יותר, ממתברר שמדובר על הזמנים בהם מחירי הנדל"ן עלו בהתמדה, לעיתים בקפיצות משמעותיות בפרקי זמן קצרים.
לפיכך, סיכוי טוב מאד כי העליות הכלליות בשוק הן האחראיות העיקריות לעסקאות מוצלחות אלו, ולאו דווקא מוח נדל"ני מתוחכם או תכנית עסקית נבונה.
בתקופות בהן מחירי הנדל"ן יציבים, ובעיקר בזמן ירידות מחירים, רכישת דירה להשקעה הופכת להיות מסובכת, דורשת תחכום וידע, וסה"כ - בעלת מקדם סיכון גבוה יותר.
המכשולים הם:
- עלויות מימון: גם דירה זולה תעלה מאות אלפי שקלים. מינוף אחוז גבוה של העסקה ע"י הלוואה, חושף את הרוכש להוצאה כספית כבדה, לתקופת זמן בלתי ידועה מראש. לא מעט משקיעים נאלצים למכור בהפסד, עקב קושי לעמוד בהחזר החוב.
- מיסוי: מיסוי הנדל"ן בארץ אינו קבוע ומשתנה חדשות לבקרים. מס הרכישה גבוה, במיוחד לאלו שזו אינה דירתם היחידה. חוק מס שבח דורש מומחיות של ממש, כדי לא ליפול למלכודות רבות מספור המצויות בו. בנוסף, עלול הרוכש חסר המזל להידרש לשלם היטל השבחה/תיעול/סלילה לרשות העירונית, או לגלות שאם הרבה לקנות ולמכור דירות, לא יוכל להשתמש במסלול מס השבח הנמוך יחסית, ויחויב לשלם מס על הרווח במדרגות המס הרגילות – שהן גבוהות בהרבה. גם ההשכרה אינה פטורה אוטומטית ממס ואין לדעת אם המיסוי על ההשכרות לא יעלה באופן פתאומי.
- חוסר ידע מקצועי: הטרנד של חלוקת דירות גדולות לכמה יחידות דיור והשכרתן חטף מכה לא קלה, עקב פסיקות בתי המשפט. מחלקי דירות נאלצו להשיב מצב לקדמותו ולספוג הפסדים גדולים. יש מספר רחובות בהן הדבר עדיין ניתן, אך ברוב הגדול – אסור בהחלט והסיכון גדול.
זכויות לא ברורות בקרקע או רישום לא נוח של הנכס עלולים להפוך אותו לבעל סחירות נמוכה ולפגוע קשות במחיר.
מצב פיזי לא טוב של הבניין עלול להתגלות כהוצאה גדולה בלתי מתוכננת.
- תכנון סביבתי: מרכז גמילה העומד להבנות בסמוך לנכס הנרכש, לא יעלה את ערכו. כנ"ל מגדל אשר יסתיר את אור השמש, או כביש רחב וסואן שלא ידעתם כי בנייתו תתחיל שבוע לאחר הרכישה.
- מגרש לבניה: הפקעה ע"י הרשות המקומית של עד 40%, אינה ברת פיצוי כלל!
זכויות בניה לא תמיד ניתנות למימוש עקב תוכניות עירוניות שונות.
| כאשר המחירים רק עולים מיום ליום, קשה לדמיין ירידות מחיר בנדל"ן, ולהיפך. "המחירים הגיעו לתחתית" הוא משפט שנשמע כבר זמן רב, אך כפי שנוכחנו בשנים האחרונות, הדרך מטה סלולה ורחבה. |
- חישובי תשואה: בחישוב תשואה משכר דירה, נוטים לשכוח שנכס דורש אחזקה שוטפת על חשבון בעליו וכי לעתים הוא עומד ריק בין שכירות אחת לשניה, ללא הכנסה, ישנם שוכרים המתגלים כבעייתיים – לא משלמים ולא מתפנים, יש עלויות תיווך ועו"ד, ובנוסף – גם מחירי השכירות מושפעים מאד מהתנודות בשוק, ועשויים לצנוח בחדות ובמהירות מטה.
לסיכום: ההשקעה בנדל"ן נחשבת לסולידית ובעלת מקדם סיכון נמוך, יחסית לאפיקי השקעה כגון מניות, אך אינה נקיה מסיכונים, כרוכה בהשקעה כספית משמעותית ודורשת ידע מקצועי ניכר.
בכתבה הבאה נדון בסוגי ההשקעות והדרכים למזעור הסיכון שבהשקעה בנדל"ן.
*אריה שפר הוא בעליה של סוכנות נדל"ן הים התיכון מיפו
|
מאת: אריה שפר
