אלא שבדירת יד שניה קיים בלאי שיצריך טיפול, אין אפשרות להתאים את הנכס מראש לצורכי הקונה, אלא רק ע"י הריסת הקיים ושיפוץ בעלות גבוהה, והמחיר יהיה בדרך כלל מחיר השוק המלא.

 

אפשרות אחרת היא קניית דירה מחברה קבלנית, החל מקניית דירה על הנייר, כאשר לא נבנה עדיין דבר, המשך ברכישה בשלב השלד ועד לקניית דירה מוכנה וגמורה.
ככל שהקניה תתבצע בשלבי הבניה המוקדמים, יהיה המחיר נמוך יותר והגמישות בתכנון פנים הנכס – גדולה יותר. לרוב גם תינתן הנחה בשלבים המוקדמים. החיסרון הוא בחשש לאי סיום הבניה במועד ובסטנדרט מספק, אם כי המחוקק דאג להבטיח את השקעות הקונים בחוק מכר דירות, כך שהבנק המלווה את הפרוייקט מבטיח את השקעתם.

 

ניתן גם לרכוש מגרש ולבנות עליו באופן עצמאי. היתרון הגדול הוא במחיר -  הרווח היזמי נשאר בידי הקונה, ומדובר באחוזים נכבדים המסתכמים בסכומים לא  מבוטלים, כמו גם גמישות מקסימלית בתיכנון. מצד שני – הסיכון והטירחה גדלים ויש לא מעט זוגות נשואים שסיימו את פרוייקט בניית ביתם המשותף על מדרגות הרבנות.

 

מתי ולמי כדאי לקנות מגרש לבניה עצמית?
קודם כל, יש להפריד בין מגרש עם היתר בניה בתוקף, למגרש עם זכויות בניה.

היתר בניה אומר שחצי מהדרך כבר נעשתה עבורכם. הוודאות לגבי אפשרויות הבניה גבוהה מאד - אתם יודעים מה ואיך תבנו, ופחות או יותר את העלות הסופית. לא נותר לכם אלא להקים את המבנה המתוכנן, ומשם לקפוץ לאיקיאה לקניית רהיטים וציוד.

מגרש ללא היתר, הנקנה במכרז או מאדם פרטי, יהיה זול באופן משמעותי ממגרש בעל היתר בניה בתוקף, אלא שאז התמונה שונה לחלוטין. מגרש ללא היתר בניה עלול להתגלות כהרפתקה ארוכה ומסובכת, במיוחד בתל אביב יפו. כמות המכשולים והעיכובים בדרך להיתר היא מעבר לכל דמיון: תכניות פיתוח אזוריות מתעכבות, התנגדויות שכנים, תכניות עירוניות שסעיף קטן בהן סותר את כל מה שתכננתם לבנות, ומה לא.
יש להצטייד בסבלנות ונחישות בדרך הנפתלת לבית החלומות ומומלץ ביותר שסכום קניית המגרש ישולם מתוך חסכונות קיימים ולא ע"י הלוואות. החזר משכנתא מדי חודש, ללא התקדמות במגרש, הופך את החוויה למתסכלת הרבה יותר.

חשוב מאד להשקיע כסף בבעל מקצוע טוב – שמאי או אדריכל המתמצא באזור, כדי לגלות את כל הניתן לדעת על המגרש וסביבתו, זכויות הבניה שניתן יהיה לנצל, תכנון סביבתי סותר ועוד - לפני ביצוע הרכישה.

בשני סוגי המגרשים תידרשו לנדב מזמנכם ומרצכם, כדי לקדם את הפרוייקט. גם אם יתמזל מזלכם לעבוד עם בעלי מקצוע אמינים ומקצועיים, תמיד תידרשו להחליט בין כמה אפשרויות, לבחור בין תכניות וסוגי גמר שונים ולהיות מעורבים בתהליך כולו. אתם עסוקים מדי? יש חמישה ילדים קטנים? שיפוץ המטבח כבר היה סיוט עבורכם? עזבו, לא בשבילכם. קנו דירה מוכנה.

דרך מעניינת, המאפשרת להנות מכל העולמות,  היא רכישה קבוצתית של מגרש עם היתר בניה למספר יחידות דיור. אנו מבצעים מדי פעם גיבוש קבוצה כזו, אלא שהדבר צריך להתבצע באופן מקצועי ביותר: יש לשים דגש רב על התקשרות חוזית פנים קבוצתית, כדי למנוע מצב בו פרט אחד יעכב את הקבוצה כולה, יש לבנות התקשרות עם קבלני ביצוע, יועצים, בעלי מקצוע שונים ומומלץ גם תכנון מס מוקדם לצורך מכירה עתידית.
לסיכום: קניית מגרש ובניה עליו הם אתגר שאינו מתאים לכל אחד, אך בביצוע הנכון ניתן לקבל נכס איכותי במחיר אטרקטיבי.
חישבו על זה...

*אריה שפר הוא בעליה של סוכנות נדל"ן הים התיכון מיפו