משקיעים באי רצון או בהתלהבות יתירה
מזה לא מעט זמן אני רואה את המוני משקיעי הנדל"ן שנדחקו מתל אביב, מגיעים ליפו.
חלקם נגררים למשרדינו באי רצון בולט, כאילו מתוך תחושה של אין ברירה, מביטים בתעוב על הלכלוך שמסביב, צופים על הנרקומן השכונתי מתהלך מאה מטר מהם ומצמידים את התיק לחזה.
לאחרים זו פגישה ראשונה עם הפוטנציאל של המקום הציורי הזה והם עדיין נרגשים ונפעמים, נוטים לפנטז על פרוייקט יוקרתי מול הים במחירים שיסתכלו על רחוב הירקון מלמעלה ובטוחים שהם האדם הלבן הראשון שנחת על חופי יפו.
אלו הם אותם המשקיעים הדוחפים את מחירי המגרשים לבניה גבוה גבוה, קצת גבוה מדי לטעמי, ומתוך התחרות הפנימית בין המשקיעים לבין עצמם, פותחים פער מהלקוחות הסופיים שיצטרכו לקנות את הנכס המוגמר. פער מסוכן, הייתי אומר.
| לאחרים זו פגישה ראשונה עם הפוטנציאל של המקום הציורי הזה והם עדיין נרגשים ונפעמים, נוטים לפנטז על פרוייקט יוקרתי מול הים במחירים שיסתכלו על רחוב הירקון מלמעלה ובטוחים שהם האדם הלבן הראשון שנחת על חופי יפו. |
יש נטיה למשקיעים פזיזים להסתמך על עסקאות מגרשים שהתבצעו לאחרונה כאינדיקציה למחירי מגרשים. הם לוקחים את המחיר ליח"ד או מ"ר, מוסיפים עליו עוד קצת ובטוחים שעשו עסקה טובה, אלא שהם בעצם לוקחים ובונים – אולי, לא בטוח – בועה על בועה, כאשר דפנות בועתם הם, דקות אפילו יותר.
לא זו הדרך, חברים.
על המשקיעים להביט על יפו בצורה אחרת, לדעתי.
מחירי המגרשים צריכים להיגזר ממחירי עסקאות מכירה של דירות ללקוחות סופיים, כבסיס להערכה. לכך ניתן להוסיף בונוס של צפי לעליית מחירים נוספת ביפו עקב הפיתוח האיטנסיבי שעובר על העיר והפרוייקטים הציבוריים ההולכים וקורמים עור וגידים.
בנוסף – הנטייה לנהור כעדר ולחפש את המקומות היקרים וה"בטוחים" לכאורה – מיקום צפוני בקו ראשון לים לדוגמא, מהווה הליכה על קרח דק.
כך בדיוק התרסקו היזמים הנלהבים של שנת 2000, במהומות אוקטובר אותה שנה.
איך עושים זאת נכון
הכיוון של המשקיע הנבון צריך להיות מתוחכם יותר, מבט קצת מעבר לפינה ולא הסתערות במלוא הקיטור למתחמים הנראים מבטיחים.
הנטייה לנהור כעדר ולחפש את המקומות היקרים וה"בטוחים" לכאורה – מיקום צפוני בקו ראשון לים לדוגמא, מהווה הליכה על קרח דק.
כך בדיוק התרסקו היזמים הנלהבים של שנת 2000, במהומות אוקטובר אותה שנה. |
דווקא במקומות בהם הם מעקמים את חוטמם כיום, כמו שדרות ירושלים, מזרחית לשדרה וכו` – שם קיים פוטנציאל עליית ערך ומחירי הרכישה עדיין סבירים ביותר.
הפוטנציאל הגדול תמיד יהיה נסתר מן העין, ברמה זו או אחרת, שאם לא כן יהיה כבר מגולם במחיר הנכס.
שלא כמו הרבה שכונות בתל אביב, בהן ניתן בקלות להעריך נכס לפי מכפלת מיקום במ"ר, הרי יפו הטרוגנית ברמה גבוהה מאד, כמות המשתנים במשוואת הערכת השווי גבוהה מאד, ולעיתים תזוזה של 100 מטרים תוריד מחיר נכס בחמישים אחוז, ממש כך.
סיכון נמוך וסיכוי גבוה
עם זאת, השקעה באזורים הפחות אטרקטיביים לבאים מחוץ, אפילו "מפחידים", מגלמת סיכון נמוך וסיכוי גבוה לעליית ערך בתוך מספר מועט של שנים, ולאדם המכיר את יפו ואת הדינמיקה שלה ניתן לאתר מיקומים מועדפים לרכישה, להמתין פסיבית או לבצע השקעות ויזמויות ממוקדות נקודתית, כאשר הצפי שלי הוא שלאורך הדרך לא יהיה כמעט חשש להפסד אלא רק שאלה של "כמה נרויח".
וזה סוג ההשקעות שגם לא פוגע בבריאות נפשו ובשלוותו של המשקיע לאורך התקופה, ומה חשוב יותר מהבריאות, אחרי הכל?
מאת: אריה שפר
