‏יום שני ‏21 ‏ספטמבר ‏2020
הים התיכון
 
המישלמה
 
מפת יפו
 
פורטל יפו  עסקים ביפו  שוק השכירויות כמשחק כיסאות מוסיקליים
שוק השכירויות כמשחק כיסאות מוסיקליים
צורת התבוננות שונה על שוק השכירויות הרותח.
 מאת: אריה שפר
‏יום שני ‏08 ‏אוקטובר ‏2007.
משחק כסאות מוסיקלים סוער
משחק כסאות מוסיקלים סוער
שתף |
19.9.07: העיתון "מעריב" מדווח, כי משרד השיכון הוציא מכרז במתחם דרום הקריה לבניית מגדלי מגורים בשכירות.
הפרויקט ייבנה בהדרגה ואמור לכלול, עם השלמתו, שלושה מגדלים למגורים ובהם כ-300 דירות, שיושכרו לפי מחירי השוק לתקופות של חמש עד 25 שנים. זה יהיה, למעשה, ניסיון ראשון משרד השיכון ליישם את חוק הדיור להשכרה, שהוביל שר השיכון הקודם, מאיר שטרית.

משרד השיכון לא באמת יעזור
נו, אז מתפרסמות כתבות לגבי בניית דירות להשכרה, וציבור שוכרי הדירות פוכר את ידיו לשמיים ושואל אם משם תבוא לו העזרה.
אולי, יכול להיות מתי שהוא, בטח לא עכשיו, כשמשרד השיכון רק מוציא מכרזים.
אם בתוך חמש שנים ייכנסו ראשוני השוכרים לדירות במגדלים הללו, ייחשב הדבר לסופר-סופר מהיר, כך שאין צורך להתחיל לבדוק מה חנות המכולת הקרובה לאזור ואיזה מיקוד יחליף את המיקוד הנוכחי שלכם.
מסתבר שמשרד השיכון הפך מוטרד מעליית מחירי הדירות להשכרה באזור המרכז והחליט לעשות משהו בנידון, שזה יפה מאד מצידו ורק נשאר לראות יישום בפועל.

אך האם זו התרופה היחידה?
כמובן שהצפה של השוק במאות ואלפי דירות אטרקטיביות היא דרך אחת לעשות זאת, אבל אף אחד לא מתנדב לחלק מתנות אלא אם מכריחים אותו ו/או מפצים אותו בדרכים אחרות, כי כוווולם רוצים להרויח, ותמיד יש מה לעשות עם הכסף, ומבחינת לוח זמנים - דירות אי אפשר לייבא במהירות מטורקיה, כך שלוקח הרבה זמן מרגע ההחלטה ועד שהדיור בר מגורים בפועל, כולל אין ספור ויכוחים, התנגדויות, משפטים, בעיות, סיכסוכים, פשיטות רגל ומה לא.

זה הרבה יותר פשוט מהנראה בתחילה
אז גם פה אבוד והכל נגד השוכרים?
יש לי הפתעה קטנה ומעודדת בשבילכם.

לדעתי אין צורך בתוספת של דירות רבות לשוק ההשכרות, כדי שמחירים יתמתנו או ירדו באופן משמעותי יותר.
הרבה ממה שקורה כאן ניזון מהעדריות השולטת בשוק השוכרים, התחרות הפנימית ביניהם וחוסר גוף מאגד (או צעדים מוכתבים של הרשויות), שייצגו את האינטרסים שלהם מול בעלי הנכסים.

יש כאן את תופעת ה"כסאות מוסיקליים".
קחו חמישה, עשרה, עשרים איש, אפילו שלושים, וסובבו אותם לקול המנגינה סביב לכיסאות אשר מספרם בדיוק כמספרם האנשים.
הפסיקו את המוסיקה וכולם יתיישבו בנחת.
החסירו כסא אחד וחיזרו על אותן פעולות בדיוק, והלחץ ירקיע שחקים - ריצות, דחיפות, התגוששויות.
זה לא ישנה מדי אם מדובר במחסור של עשרים וחמישה אחוז או חמישה אחוז בלבד. הלחץ יהיה אותו הלחץ כמעט. החל משלב זה, מחירי הכיסאות יחלו לעלות פלאים.

ללחץ יש מחיר, אפילו גבוה
עליית מחירי הדירות להשכרה נובעת במידה רבה מהלחץ אותו מפגינים השוכרים, לחץ  אשר גורם למשכירי הנכסים להרגיש שהביקוש גדול ביותר והם בתורם מרשים לעצמם להעלות את המחירים עוד ועוד.
כך עובד השוק החופשי - ביקוש והיצע.
הקפיטליזם במיטבו (או במירעו - תלוי מאיזה צד אתם ומה השקפתכם על החיים).

שוק השכירויות מתאפיין בתנודתיות רבה יותר משוק הדירות למכירה, וגרף העליות והירידות מגיב במהירות יחסית לתנאי השוק.
להבדיל ממוכר מתוסכל אשר בדרך כלל יתאפק, ימתין תקופה, ייקח הלוואות גישור ויחכה לעליות מחירים, הרי משכיר דירה מפסיד מדי חודש כסף על השקעתו.
לפיכך, אין צורך בהרבה דירות נוספות להשכרה כדי להוריד את המחירים. מספיק שהאווירה תשתנה, השוכרים לא ירגישו שכל דירה שהם רואים היא אופציה של Now or never, ויסרבו לשלם מחירים מופקעים.
בעלי הנכסים ייאלצו אז להוריד את המחירים כדי לא לספוג הפסדים מיידיים, התחושה תחלחל מיד לשוק, ורמת המחירים הכללית בהחלט עשויה לרדת ואפילו די מהר.

דרך אחרת יכולה להיות בהליך של מיסוי, אשר ישקלל את מיקום הנכס, שיטחו, מצבו ומחיר השכירות, ומעל מדרגה מסויימת ימסה את בעל הנכס באופן כזה שיגרום לו לא לחרוג מטווח מחירים מסוים, אלא שבתוך עמי אני יושב, על פקידיו, ח"כיו, ותחמניו ונראה לי שהרבה יותר קל ופשוט יהיה לעשות שלום עם סוריה מאשר לבצע מהלך שכזה.

לחשוב מחוץ לקופסא
וכמה מילים מעודדות לסיום:
אני שב ומבחין בתופעה שבזמן שהשוק חם והמחירים עולים, אנשים לא זוכרים או לא ממש מאמינים שמחירים יכולים לרדת, ולהיפך. הכל נראה חד כיווני ובלתי הפיך.

אני מבטיח לכם שעוד תנודות רבות תעבורנה על שוק הנדל"ן והשוק בכלל.
יש להביט קדימה - לקנות כשזול ולמכור כשביוקר, שזה נשמע נורא פשטני ובנאלי (כמו שמוטב להיות צעיר עשיר ובריא מאשר זקן עני וחולה), אך רק אחוז קטן של האוכלוסיה מבצע זאת במכוון ובהצלחה, וגם בנושא השכירות – לזוז למקומות בהם המחירים סבירים ובכוח משותף – להמציא אותם מחדש, ודוגמאות מהארץ והעולם לא חסרות.

הגבינה כל הזמן זזה, צריך לזרום איתה, נכון?
מצד שני, צריך גם לשים את הראש בלילה איפה שהוא, אני יודע, אבל לא להיכנס לפאניקה בבקשה  ולא לוותר על ראש פתוח ויצירתיות. זה רק עוד שיעור לחיים ומסר שצריך לדעת לקרוא אותו.

בהצלחה.

*אריה שפר הוא בעליה של סוכנות נדל"ן הים התיכון מיפו  

תגיות:   יפו   נדל"ן   שכירות   השכרות  

תגובות  לכתבה זו 0 תגובות  
תגובה לכתבה
שלחו כתבה
הדפסת כתבה
החברה מס' 1 לשיווק מגרשים ונכסים מורכבים
לקהל קוראינו - קטגורית המכרזים עברה כתובת
    
כתבה תמונה             
כתבו לנו |  תקנון האתר |  פרסמו אצלנו |  מפת אתר |  קישורים |  כתבים מובילים |