‏יום חמישי ‏28 ‏מרץ ‏2024
הים התיכון
 
המישלמה
 
מפת יפו
 
פורטל יפו  עסקים ביפו  שוק הנדל"ן ביפו – תמונת מצב
שוק הנדל"ן ביפו – תמונת מצב
שוק הנדל"ן ביפו נכנס לשנת חורף. אין כמעט עיסקאות והגדר עמוסה במוכרים וקונים היושבים עליה לרוב.
 מאת: אריה שפר
‏יום שלישי ‏31 ‏מרץ ‏2009.
ירידות בשוק הנדל"ן ביפו
ירידות בשוק הנדל"ן ביפו
שתף |
שוק מכירות הנדל"ן ביפו נכנס למין סוג של קיפאון לאחרונה. כמעט ולא מתבצעות עסקאות בחודשים האחרונים.
המוכרים, שחלקם רכשו את הנכסים במחירים גבוהים, אולי אפילו מופקעים – כפי שהזהרנו כבר בספטמבר 2007, נוטים להתבצר במחיר שביקשו ומקווים שהשוק יתיישר לכיוונם. לא מורידים את המחיר באופן משמעותי, מנסים לשדר "עסקים כרגיל" ומחזיקים את האוויר בריאות.
הקונים – מצד שני, מרגישים את אווירת המיתון שבאוויר. מדי יום מבשרות כותרות העיתונים על עסקים בארץ ובעולם המדווחים על הפסדים, על חברות ענק הפושטות רגל וגלי הפיטורים ממשיכים לשטוף את השוק.
לתחושת הקונים, המחירים ימשיכו לרדת, ובכל מקרה – וודאי שלא יעלו בזמן הקרוב.
ולדעתי - הם לגמרי צודקים.
 
שוק ההשכרות מגיב במהירות יחסית
אם שוק המכירות נע באיטיות ואינו נוטה להתגמש במהירות לשינויי מגמות, הרי ששוק ההשכרות מהווה אינדיקציה ברורה הרבה יותר לכיוון הרוח הנושבת במשק.
דירה העומדת ריקה משוכרים מגלמת אובדן הכנסה ברור ומיידי לבעליה, והם נוטים לירידות מחיר מהירות יחסית – העיקר שהדירה לא תישאר ריקה.
מנגד עומדת הטענה כי אלו שעצרו כרגע רכישת דירות מזרימים ביקושים נוספים לשכירות, אך גם אם הדבר נכון, הרי שמצד שני - שוכרים לא מעטים בטווח מחירי השכירות הזולים עד בינוניים פשוט החליטו לחזור הביתה, להורים, וניטרלו את השפעת הקונים שעל הגדר.
 
כך או כך – העובדות בשטח מדברות בשפה בהירה:
* דירת פנטהאוז בת ארבעה חדרים, עם מעלית, חניה נעולה ומרפסת גדולה ונוף לים בשכונה המרונית ביפו, הושכרה בעבר ב- 9,000 ₪ וכעת, לאחר שהנכס עמד ריק שלושה חודשים, נחתם הסכם שכירות בסכום של 6,500 ₪.
* פנטהאוז בן 3 חדרים בפרוייקט מבוקש ביפו, עם חניה, מעלית ומרפסת גג גדולה הושכר לפני כחצי שנה ב- 5,750 ₪. לאחר שהשוכרים פשטו רגל ונעלמו, הושכר אותו הנכס בדיוק ב- 4,600 ₪ ובתנאים נוחים יותר לשוכרים החדשים.
דוגמאות נוספות אינן חסרות, והן מסמלות את הכיוון הברור אליו מוביל השוק.

שוק המכירות נאלץ ליישר קו גם הוא
אך גם שוק נאלצי המכירה מתחיל להפגין התנהגות דומה.
דירת 6 חדרים בלב יפו, שהוצעה למכירה לפני מספר חודשים במחיר של 1.85 מליון ₪ תחליף היום ידיים גם ב 1.35 מליון ₪ וזה עדיין לא קורה.
זו דוגמא לשילוב של מחיר התחלתי מעט גבוה מדי, שיווק רשלני ש"שרף" את הנכס בשוק, ובעל נכס המקפיד להגיב תמיד באיחור לירידות השוק, וכאשר הוא מסכים סוף סוף למחיר שהוצע לו לפני חודש, הרי שהקונים כבר אינם מוכנים לעמוד מאחורי הצעתם הקודמת.

אז מה התחזית שלי לשנה הקרובה?
 
לאור העובדה שהנכסים ביפו מגוונים ביותר מבחינות רבות – מיקום, נוף, סגנון, שכנים, מצב תחזוקתי, הזכויות במקרקעין ועוד, לא נראה מצב שירידת מחירים בסוג אחד של נכסים תשפיע מיידית על כלל הנכסים ביפו.
נכסים יפואיים ייחודיים ימשיכו להיות בעלי ערך שאינו צמוד לשוק ישירות, אם כי לא יהיו חפים לחלוטין מהמתרחש ביפו והשוק הנדל"ן בכלל.
לעומת זאת, רבים מהפרויקטים החדשים מציעים חתך נכסים דומה למדי ללקוחות, היכולים לברור ביניהם, וכאשר אחד הפרויקטים יוזיל את מחיריו כדי למכור, ייאלצו כל האחרים ליישר קו, שאם לא כן יישארו מאחור.

משקל נגד חיובי ביפו
עם זאת, יש גם לזכור כי יפו נהנית מפיתוח נקודתי מסיבי.
השקעות של מאות מליוני שקלים מטעם הרשויות, בעשור האחרון, פרויקטים למגורים, לימודים ומסחר שהוקמו, החלפת התשתיות בכל יפו ופיתוח של מוקדים יפים וייחודיים לעיר, לוחצים את המחירים כלפי מעלה וממתנים את הירידות בשוק במידה מסוימת.
 
בשורה התחתונה – אני מצפה לירידות מחירים קלות בנכסים ייחודיים ולירידות מחירים חזקות הרבה יותר בפרויקטים חדשים, אשר הייחוד העיקרי שלהם מתבטא בשמות יצירתיים וספינים שיווקיים, שכוחם יפה לימי שמש אך ערוותם מתגלה ברבים בשטוף אותם חורף פיננסי סוער.
 
*אריה שפר הוא בעליה של סוכנות נדל"ן הים התיכון מיפו

תגיות:   יפו   נדל"ן   קיפאון בנדל"ן  

תגובות  לכתבה זו 0 תגובות  
תגובה לכתבה
שלחו כתבה
הדפסת כתבה
החברה מס' 1 לשיווק מגרשים ונכסים מורכבים
לקהל קוראינו - קטגורית המכרזים עברה כתובת
    
כתבה תמונה             
כתבו לנו |  תקנון האתר |  פרסמו אצלנו |  מפת אתר |  קישורים |  כתבים מובילים |