לפניכם תמצית הסיכום של המפגשים הפתוחים וסיכום הממצאים בנושאים הרלוונטיים ליפו.

במהלך דצמבר תתקיים ביפו סדנה נוספת להערכת חלופות.
אנו נעביר גם את הסיכום שלה.

בחלק הראשון של האתר, נתרכז במגורים בכלל ובמצוקת הדיור של ערביי יפו בפרט, והדרכים המוצעות לפתרון הבעיה.

מצוקת הדיור של ערביי יפו עלתה כנושא לו תכנית המתאר צריכה לספק פתרון.
כפתיח לדברים נביא את התייחסות הועדה העממית היפואית להגנה על הזכות לאדמה ולדיור (להלן: הועדה העממית), כפי שנשלחו אלינו בהמשך להפצת טיוטת דו"ח זה:
"הערבים החיים ביפו מזהים עצמם כקהילה מובחנת, בעלת היסטוריה, תרבות וחיי קהילה משותפים וייחודיים".

במסמך אותו שלחו הם מבקשים להצביע על "כלים שיבטיחו את המשך הקיום המובחן של

הקהילה הערבית ביפו, לאור עקרונות הקו האסטרטגי" עיר לכל תושביה" במסמך "חזון העיר".
 לאור החזון הם מציינים ש"תכנית המתאר היא הזדמנות ייחודית ומכשיר רב עצמה למימוש העקרונות ולמימוש מדיניות דיור עירונית.

ניתן לומר כי דיור ציבורי ודיור בר השגה הם בו זמנית תנאים הכרחיים וכלים הולמים למימוש עקרונות החזון בכל הנוגע למגורים. עירוב שימושי קרקע ומוסדות ציבור ערביים, יהיו כלים נוספים למימוש העקרונות".

ככלל, נאמר שלא צריך להגביל מגורים לאוכלוסייה הערבית ביפו רק בקרבה לשירותי דת, אלא

לאפשר להם לגור בכל מקום ולהקצות שירותי דת וציבור מתאימים בכל השכונות.
בהקשר זה כתבה הועדה העממית כי "אנו רואים את כל שכונות יפו כמיועדות למגורים משותפים של

יהודים וערבים, לרבות שכונות עתידיות בחלקים המזרחיים של יפו הצפויים, להיות אגן רחב של

דיור בהישג יד.
לתפיסתנו, ריבוי תרבותי, מעמדי ודתי, הוא ערך מוסף וייחודי של העיר.
 לפיכך, אין ברצוננו להקצות חלקים שונים של יפו לקבוצות זהות מובחנות".

עוד נאמר כי יש לעשות מאמץ לטפל בבנייה ללא היתר במסגרת המתאר בכפוף לייעוד ולשימוש המותר בתוכנית, ואף לשקול אפשרויות להכשרת והסדרת בנייה ללא היתר במסגרת המתאר.

בנוסף, בדיון זה נאמר כי היה ראוי שבצוות התכנון או בצוותי התכנון בעירייה תהיה נציגות מקצועית גם לתושבים הערביים ביפו, וכי עיר מעורבת צריכה להיות אחד הבסיסים לתכנון.
בהקשר זה עולה הדילמה של שימור מרקם קיים בעג'מי וג'בלייה ואי תוספת קיבולת, מול רצון לתוספת קיבולת שתאפשר פתרונות דיור.




האם לרכז בניה לערבים במערב יפו?

בהתייחס לכך הוצגו שתי דעות עיקריות:
האחת - כי יש למצוא את האיזון הנכון של תוספת קיבולת במערב יפו, שתאפשר התחדשות עירונית ופתרונות דיור גם לערבים, לבין שמירת מרקם קיים.
השנייה - טענה כי שאלת המרקם ביפו איננה רלבנטית, וכי מספיק לשמר אזורים מצומצמים הראויים לשימור, ולא להנציח את בעיית המגורים, בשם עמדה תכנונית. עמדה תכנונית- עיצובית (אוריינטליסטית), שמשרתת בעיקר שאיפות נדל"ניסטיות של אוכלוסייה חזקה.

לדעה זו, שגשוג אזורים רבים ביפו מחייב בנייה מסיבית. הציפוף יאפשר גמישות, מגוון פעילויות,

עירוב שימושים, דיור בר השגה, פיתוח בר קיימא ועוד.
לכך נוספה האמירה כי הצפפה היא אחד הכלים היעילים ביפו להביא למימוש תכניות קיימות שאינן ממומשות.

עמותות במקום ושתי"ל התייחסו לנושא וטענו כי "ביפו ניתן להגדיל צפיפויות ללא פגיעה במרקם הפיזי הקיים, תוך שמירה על המרקם החברתי-קהילתי.
נושא זה צריך לדעתם להיות מותנה בהקמת פתרונות דיור בר השגה בעיקר לערביי יפו, ותוך עמידה בעקרונות שימור עדכניים.
לשם כך נדרש איתור אזורים שמתאימים ל"ציפוף מותנה", דהיינו, אישור תוספת זכויות בנייה המותנה במילוי תנאים מוגדרים ו/או מטלות שיקבעו.
לדעתם: "ניתן לתחום מתחמים רבים בעג'מי וג'בלייה כמתאימים לטיפול המוצע ובמקביל יש ליצור מנגנון וכלים למיון ולביקורת הצעות פיתוח העומדות בתנאים, וכן מנגנון לבקרה ואכיפה של ביצוע המשימה".

תכניות חדשות לפי נתונים מעודכנים
בנוסף עמותות במקום ושתי"ל טוענות כי "אמנם, תכנית המתאר אינה מבקשת לעשות שינוי מהותי בתכניות הקיימות, אולם, רוב התכניות המאושרות של מערב יפו הן תכניות ול"ליות אשר הוכנו לפני כעשרים שנה ומבוססות על נתוני תקופה זו.
בעת הזו, לאחר כ - 25 שנה מאז התקנת התכניות, יש חשיבות רבה בקידום עדכון תכניות בניין

עיר משנות ה - 80, בעיקר כדי למצוא פתרונות דיור הולמים לאוכלוסיה הקיימת והחדשה ולשלבם בתכניות".

העמותות סבורות כי חסרים נתונים עדכניים שונים על האוכלוסייה ביפו ועל הצרכים והמאפיינים של ערבים ויהודים בעיר לצורך תכנון עדכני ומושכל בעיר, וכי קיים צורך בתכנון אב אינטנסיבי מחודש של כל יפו, בשיתוף התושבים.
להערכתם, דורשת תכנית זו, עריכת סקרים מקיפים על היבטים שונים בחיי הקהילות, והבחנה מחדש של צרכי האוכלוסייה הקיימת באמצעות שיתוף ציבור ממוקד יותר.
"תכנית זאת צריכה להכיל את כל ההיבטים שהוצגו לעיל, ובכלל זה, היבטים של דיור, שימור, חברה וכן נושאים נוספים רלוונטיים ובהם תעסוקה, מסחר, תנועה וחניה, תיירות וכדומה.

בד בבד, ובהתאם לתכנית האב שתתגבש, יש לקדם לפי דחיפות צרכי התושבים, הכנת תכניות בינוי עיר בשיתוף הציבור לכל האזורים שתוכננו לפני עשרים שנה".

דירות חדשות – איך והיכן
הערות נקודתיות (מתוך מסמך הועדה העממית):

• הבנייה החדשה ביפו מחליפה דירות זולות בדירות יוקרה. יש לדאוג לשמירה על מלאי דירות זולות באזור גם לדורות הבאים. לכן יש ליצור מנגנון המבטיח הספקת יחידות דיור בהישג יד, ודיור ציבורי, בתמורה לכל יחידת דיור זולה שיוצאת מן השוק ובכך לשמור על אוכלוסיה מגוונת מבחינה חברתית וכלכלית.

• התכניות התקפות למערב יפו מגדירות שטח עיקרי ממוצע לדירה של 100 מ"ר ושטח מינימאלי של 90 מ"ר. יש צורך במלאי דירות קטנות (וזולות) יותר.

• איתור מגרשים ומתחמים פוטנציאלים לפרויקטים של דיור בהישג יד ושמירתם למטרה זו: מוצע שמגרשים שטרם שווקו במערב יפו או שלא פותחו במשך זמן סביר, ייועדו לבנייה של דיור בהישג יד עבור אוכלוסייה פלסטינית ביפו.

• בניית 400 דירות חדשות במסגרת פרויקט בנה דירתך: מוצע לאתר מגרשים כדי לממש את ההסכמים וההתחייבויות של הממשלה ושל העירייה כלפי תושבי יפו, ולשקול אפשרות להשתמש בשווי הערך של הסכמים אלה גם לסבסוד רכישת דירות קיימות ולא רק לבניית דירות חדשות.

•Density Bonusing: מומלץ על תוספת אחוזי בנייה באזורים מסוימים בתמורה לבנייה ומימון של יחידות דיור בהישג יד עבור פלסטינים ביפו (Density Bonusing).
תוספת זו מהווה כלי שמספק אחוז הולך וגדל של דיור בר השגה במדינות רבות במערב.
ועדה עירונית מיוחדת בעיריית תל אביב-יפו המליצה בשנת 2008 על מודל כלכלי למתן זכויות בנייה נוספות לצורך דיור בהישג יד באזורי ביקוש, בדומה למתן תוספת זכויות בנייה בתמורה לטובין ציבוריים אחרים כגון שימור מבנים ושטחים ציבוריים פתוחים.
מומלץ לאתר מגרשים ומתחמים מתאימים למתן תוספת זכויות בנייה, תוך רגישות לשונות ערכי השימור בין עג'מי לבין אזורים אחרים ביפו.
מומלץ להקים גוף ייעודי בו ייוצגו תושבי יפו הערבים, שיפקח על ביצוע ההסכמים.
אנו מציעים לבחון, באמצעות מספר מצומצם של מתחמים, מודלים שונים ליישום המלצה זו, זאת בהתחשב בהיבטים תכנוניים, כלכליים וחברתיים רלוונטיים, תוך הימנעות מפגיעה בצביון האדריכלי של המקום.